大阪は日本一好きか

　現在、高さ日本一を誇るタワーマンション「ザ・キタハマ」は平成１７年に閉店した旧三越大阪店跡地に整備された物件で、長谷工コーポレーションなど開発事業１０社が再開発し、２１年に完成した。

　２位は、２１年完成の川崎市中原区のパークシティ武蔵小杉・ミッドスカイタワーで、高さ約２０４メートル。３位は、１８年に完成した大阪市港区の「クロスタワー大阪ベイ」の約２００メートルで、かつては日本一高い超高層マンションという称号を保持していた。

　この３棟が国内で高さ２００メートルを超える超高層マンションとして存在感を放つが、世界を見渡してみると上には上がある。

　国際ＮＰＯの「ＣＴＢＵＨ」（高層ビル・都市居住協議会、本部・米イリノイ州）によると、世界最高峰の高層マンションは２４（２０１２）年に完成したアラブ首長国連邦のドバイにあるプリンセスタワーで、高さ約４１３メートル。「ザ・キタハマ」でも世界で１６０位にとどまる。

　とはいえ、日本ではマンションの高層化が進みつつある。国が都心回帰による「コンパクトシティ」によるまちづくりを志向するなか、開発事業者にとっては高層化で土地の有効活用を図り、マンション計画の収益性を確保しやすいとみるためだ。

　地震国でもある日本ではマンションは高ければ高い方が良いわけではないが、安倍晋三政権の国家戦略特区が具体化していくなか、東京圏や関西圏では高層建築物の容積率緩和が進む見通しで、超高層マンション計画が登場してくると期待されている。

　計画続々

　不動産経済研究所の３月末時点の調査によると、２６年以降に完成する２０階建て以上のタワーマンションは全国で２５２棟（９万２８６７戸）になる見通し。昨年３月末時点の前回調査に比べ、建設計画はこの１年間で６１棟（２万８６戸）増えた。

　建設計画が急増した背景には、安倍晋三政権の経済政策「アベノミクス」に伴う国内景気の改善がある。マンション開発には１～２年がかかることからマンション販売の堅調さが続くなか、開発各社が積極的な投資を進めようという姿勢が強まっているためだ。

　地域別では、首都圏（１都３県）が圧倒的に多い。全体の７５・６％を当たる１７３棟（７万２３５戸）の建設計画がある。とくに東京の湾岸部での建設ラッシュが目立つ東京２３区内だけで、１１１棟（４万７０３７戸）と全体の過半数を占める。

　一方で、近畿圏（２府４県）も全体の１６・９％に相当する４７棟（１万５６８９戸）の計画がある西日本の集中エリア。なかでも大阪市内は２６棟（８８１０戸）が計画されている。

　不動産経済研究所は「リーマン・ショックの影響で半減していたタワーマンションの建設計画は首都圏、近畿圏を中心に復調してきている」と指摘する。

　急増の理由

　開発各社が、タワーマンションの建設計画に意欲的なのは理由がある。

　まず開発事業者にとって土地の有効活用につながるためだ。マンションを高層化するほど、分譲販売できる住宅の戸数が増え、開発に投資した資金を回収しやすくなる計算が働くことが大きい。

　不動産調査会社の東京カンテイが調査した、世帯数に占める分譲マンション戸数の割合を示す「マンション化率」を都道府県別でみると、最も高いのが東京都の２５・９％で、３・９世帯に１世帯がマンションに住む状況だ。

　２位は神奈川県の２２・１７％、３位は大阪府の１８・２％と大都市圏が上位に並ぶため、東京カンテイは「地価が高い地域ほどマンション化率が高くなる傾向は明らかだ」と分析する。

　また、超高層マンションは「築年数が経過しても購入時の価格から値崩れが少なく、資産価値が落ちにくい」（長谷工総合研究所）との理由で、消費者の人気も高い。駅前再開発の好立地などに多く、高層階は眺望も魅力的であるため、中古物件として売買しやすい事情もある。

　７年の阪神大震災の教訓などから、ゼネコン（総合建設業）各社が最新の耐震・免震技術を高めていることもマンションの高層化を後押ししている。（西川博明）