前回、事故物件と相続の問題を取り上げましたところ、反響が大きかったこともあり、今回もこのテーマでお話ししたいと思います。ある部屋が事故物件となった場合、どんな法律問題が発生するでしょう。荷物の片付けに関する相続の問題は前回しましたよね。だからそれ以外で、です。
「気持ち悪いな」と感じる物件
まずは原状回復費用の問題が発生しますね。これが結構高いんです。そりゃそうですよね。部屋全体を総取り替えすることになるのですから。おまけに消臭作業なんかもありますし。原状回復費用以外で最も高額なものが、その後新しく借主を付けることが困難になったことで失った利益分の賠償費用です。今日はここに焦点を当ててお話をしたいと思います。
ところで、そもそも事故物件って何だと思います？
「自殺とか孤独死とかが部屋で起きた物件」
ざっくりとこんなイメージを持っているのではないでしょうか。まあ間違いではないですが、厳密には正しくありません。事故物件とは、法律用語で言い直すと、「心理的瑕疵のある物件」と言います。「心理的瑕疵のある物件」とは何でしょう？
ものすごく砕けた言い方をすると、「気持ち悪いな」と感じる物件のことです。気持ち悪いって感じるかどうかは人それぞれ違うんですけど、平均的な人、常識的な感覚で気持ち悪いと感じるかどうか、そんな非常に大雑把な基準で判断します。
実際、ある裁判例で「通常一般人において、住み心地の良さを欠くと感ずることに合理性があるか否か」という基準を挙げています。どうです？ なんか分かったような、分からないような…こんなんでいいの？ って言いたくなるような基準ですよね。
この基準に沿って事故物件かどうかが決まるわけですが、例えば孤独死だったとしても、ただちに事故物件になるわけじゃありません。発見された時に、死体が腐敗したり、白骨化したりしていた場合に限って事故物件として扱われます。
失った利益ってどう算定するの？
先ほどお話しした通り、事故物件になると次にその部屋を借りる人を見つけるのが非常に困難になってしまいます。と言いながら、実は事故物件を狙って借りる若者も増えているらしいのですがね。けどそうした若者だって、なぜ事故物件を借りようとするかと言うと、安いからなんです。つまり、事故物件になると、賃貸価格を下げざるを得なくなる。そのこと自体が損害なのです。
では、その損害はどうやって算定するのでしょう？
確かに通常の価格で貸すのが難しくなるのでしょうが、それってどれくらいの期間と評価すべきでしょう？
実のところ、裁判所の判断は一定ではありません。2年だったり、3年だったり、5年だったり、10年だったり、場合によっては何十年もの期間、事故物件扱いとすべきと評価した裁判例もあります。なぜこんなに違ってくるのでしょう？